房地产始终成为国内关注的焦点之一，结合目前经济发展现状，房价将面临相应的波动，尤其一线城市房价短期或将大涨，有关分析报道如下：

一、居民消费价格总体呈现低位温和上涨

　　当前，世界各国经济走势分化，总体走势不如预期。美国经济复苏势头减缓，新开工项目减少，制造业需求缺乏动力，制造业指数连续下滑；欧洲经济回调明显，去年四季度GDP环比有所下降，零售指数与进出口数据疲态尽显；日本核心CPI同比增速下滑，制造业、零售消费、对外贸易数据均不同程度恶化，整体经济仍然脆弱；主要新兴市场国家中俄罗斯、巴西经济均出现衰退并伴随严重通胀，南非也处于衰退边缘且面临通胀威胁。整体来看，今年我国经济增长面临的外部环境更趋复杂，也更加困难。从国内来看，我国经济还处于探底阶段，加上国内经济正处于结构调整的关键时期，受去产能、去库存的任务重、压力大等因素影响，经济增长将继续稳中放缓，居民消费价格涨幅不会过大。同时，由于国际贸易持续萎缩、美元升值等因素影响，今年国际大宗商品价格可能继续低位震荡运行，价格水平总体将低于去年，也将在一定程度上抑制国内价格涨幅。

　　另一方面，国内货币环境宽松，保增长、去产能的政策环境，以及食品、服务、居住等生活必需品价格的刚性上涨仍将推动CPI温和上涨。今年我国M2目标由去年的12%调增到13%，并首次将社会融资规模纳入货币政策调控指标，目标设定为13%左右，比去年12.4%的增长幅度有所增加，显示出货币政策层面对实体经济的支持力度进一步加大，将有助于推动价格的整体上行。此外，劳动力、土地价格刚性上涨，价格改革加快推进等因素，都将推动食品、服务、居住价格上涨。再考虑到今年居民消费价格翘尾影响大于去年，因此判断今年居民消费价格仍将保持温和上涨态势，涨幅将略高于去年。但价格上涨的主要原因是生活必需的食品和服务价格的上涨以及政府调整公共服务价格、去产能、去库存等政策因素的影响，并不是经济运行或供求关系发生了根本性的变化。

　　二、PPI仍保持明显下降走势 降幅将有所减小

　　截至2016年2月，PPI同比已连续48个月下跌，累计跌幅12.7%，其中2015年PPI下跌5.2%。从构成来看，生产资料价格累计下降16.6%，其中2015年下降6.7%，降幅分别比PPI降幅多3.9和1.5个百分点。而同期生活资料价格分别上涨0.2%和-0.3%，保持平稳运行状态，说明PPI的下降主要是生产资料价格下降的影响。

　　从发展来看，2016年PPI仍将保持下降走势。国内形势来看，我国经济增长下行压力仍然很大，投资需求增长乏力、出口困难加大、产能过剩仍是影响生产资料需求和PPI下降的重要因素。从国际形势来看，发达国家经济复苏进程缓慢且反复，新兴经济体经济增长遇到很大困难，影响到全球需求增长，将制约生产资料价格的上涨；美元升值的趋势和预期也将对国际市场以美元计价的大宗产品价格下降产生直接影响，从而影响国内PPI下降。

　　尽管PPI仍将呈现下降走势，但降幅将有所减小，一些品种受市场预期、季节性变化、地缘政治等因素影响短期内也会出现一定程度的反弹。首先，经过长时间、大幅度的下跌，部分大宗产品价格已跌破金融危机以来的最低点，价格水平接近生产经营的盈亏平衡线甚至在平衡线之下，年内国际大宗商品价格继续大幅下跌的可能性很小，对国内市场PPI的冲击弱于去年。其次，我国采取了一些抑制PPI特别是大宗商品价格过度下跌的调控措施，比如设置成品油“地板价”；采取兼并重组、破产清算等经济手段，以及强化环保、质量、能耗、安全等硬约束措施，加大政策力度引导产能主动退出；用5年时间压减粗钢产能1亿-1.5亿吨，用3-5年时间退出煤炭产能5亿吨左右、减量重组5亿吨左右。这些措施有利于缓解供大于求矛盾，改善市场预期和提升市场信心，有效抑制PPI下降幅度。

　　尽管PPI和主要大宗产品价格的下降幅度会有所减小，但累计降幅仍在增加，对其他相关行业产品价格的传导作用会继续加强。同时由于目前供求矛盾没有缓解，需求仍然不足，PPI和大宗产品价格下降所累积的滞后作用将加速向加工工业、一般日用品和耐用消费品传导，使得价格下降的产品范围增加，对整体经济和企业经济效益的负面影响将继续增加。

　　三、GDP平减指数将略有下降 降幅将有所减小

　　2015年1-4季度GDP平减指数同比分别下降0.39%、0.04%、0.66%和0.73%，全年下跌0.45%。以GDP平减指数为衡量标准的通货紧缩格局已经出现。从构成来看，第二产业平减指数1-4季度同比分别下降4.21%、4.13%、5.27%和5.50%，全年下降4.79%；而第一产业平减指数全年上涨0.42%，第三产业平减指数上涨3.13%。GDP平减指数的下降，主要受第二产业平减指数下降的影响。

　　从未来发展趋势来看，受农资支出下降、粮食库存压力较大、部分农产品(13.28, 0.28, 2.15%)滞销风险上升等方面影响，农产品价格涨幅将小于上年，因此影响到第一产业平减指数涨幅可能略有减小；第二产业由于供求矛盾短期内难以缓解，钢铁、煤炭、建材等行业产能过剩仍较为突出，去产能需要较长一段时间，预计第二产业平减指数将继续下降，但降幅有所减小；受房地产价格、劳动力成本、物流费用和服务价格上涨的影响，预计第三产业平减指数仍将明显上涨。总体上分析，2016年GDP平减指数仍将略有下降，降幅将有所减小。

　　四、农产品价格上涨幅度继续减小

　　受农业结构调整、大宗农产品去库存、国际农产品价格低于国内价格等多种因素影响，2016年我国农产品价格涨幅将继续缩小，极少数农产品价格会出现较大幅度的上涨，大多数农产品价格上涨乏力，个别品种甚至会出现不同程度的下跌。

　　首先，我国粮食生产已经连续十二年增产且库存充足，基本上抑制了粮价的大幅上涨。国家公布的2016年粮食最低收购价格与2015年相比，早籼稻价格有所下调，中晚籼稻、粳稻和小麦的最低收购价格持平，这在政策上扭转了连续多年指导粮价小幅上涨的格局。2016年粮食价格将保持基本稳定态势，将为整个农产品价格的稳定奠定基础。其次，由于供给过剩，2016年国际市场大豆、玉米、棉花等主要农产品价格仍将低迷，与我国对应农产品的价格差仍将存在，这种价格“倒挂”会导致我国农产品进口增多，市场供给增加，加大农产品销售难度，对国内农产品价格形成向下的压力。第三，随着国内能源、农业生产资料价格下降和运输成本降低，以及劳动力成本增幅放缓和农业生产者价格涨幅减小，将导致农产品种植成本增幅放缓甚至下降，这会减轻农产品价格的上涨压力。但我国由于耕地数量的制约，农产品供求关系一直处于总体紧平衡、结构短缺的状态，加之气候、自然灾害、疫情因素等农业生产的不确定性影响，农产品价格总体仍将保持一定幅度上涨态势，但涨幅将继续减小，少数农产品价格可能因结构性因素出现较大幅度的上涨，大多数农产品价格上涨乏力，个别品种甚至会出现不同程度的下跌。

　　五、房地产价格总体上涨 不同城市走势继续分化

　　2015年下半年以来，中央和地方政府连续出台调整个人住房贷款政策以及房地产交易环节契税、营业税等政策措施，进一步降低了非限购城市个人住房贷款一套房和二套房首付比例，特别是地方政府纷纷推出促进房地产去库存的有针对性的政策。同时，货币政策稳健偏松的预期增强，资金供应充足，房地产市场加杠杆政策促进了资金的活跃，流入房地产市场资金明显增多。这一系列政策措施对房地产市场形成明显的利好，促进了房地产市场的回暖。据国家统计局统计，2015年12月至2016年2月，70个城市新建商品房价格同比下降的由49个减少到37个，同比价格上涨的由39个增加到47个；70个城市二手房价格同比下降的由34个减少到26个，同比价格上涨的由35个增加到41个，这说明住房价格运行呈现逐月上涨的态势。

　　但是在房价整体呈现上行态势的同时，不同城市的住房价格变化差异巨大，房价既有大幅度上涨甚至暴涨的，也有持续明显下跌的。2015年年末以来房地产市场一线城市和少数热点二线城市房市交易火爆、涨幅很大，而三、四线城市相对低迷。2015年12月-2016年2月，一线城市深圳新建商品房月同比涨幅分别为47.5%、52.7%和57.8%，环比分别为3.2%、4.1%和3.6%，呈现价格暴涨的走势。紧跟其后的是上海和北京，其涨幅虽然没有深圳大，但上涨的后劲很足；二线热点城市南京同期新建商品房月同比涨幅分别为7.9%、10.8%和14.1%，环比分别为1.2%、2.5%和2.7%，房价上涨大有追赶之势。而同属二线城市的沈阳市同期新建商品房月同比涨幅分别为-0.9%、-0.5%和-0.4%，环比分别为-0.1%、0.1%和-0.3%，丝毫不为当前热点一、二线城市房地产市场的火爆所动。三线城市丹东新建商品房月同比涨幅分别为-5.3%、-4.38%和-3.9%，环比分别为-0.9%、-0.2%和-0.3%，远未从低迷的房地产市场中苏醒。

　　从发展来看，随着多重利好政策效应的进一步显现，各地房地产市场刚性需求和改善性需求进一步释放，对于房地产价格上涨形成有力支撑，全年房地产价格将保持明显上涨的态势，涨幅将超过去年。但由于各地库存、新增供给、购买能力等情况不同，因此不同区域价格仍呈现明显的分化走势，预计北、上、深为代表的一线城市和部分热点二线城市住房价格短期内将呈现大幅上涨态势，但前期涨幅较大的深圳市房价会出现一定幅度的调整；热点二线城市住房价格短期内也将呈明显上涨趋势，且房价涨幅有扩大的可能；而去库存压力较大的三四线城市房产价格短期内下行压力仍然存在，但预计降幅将有所减小，部分三四线城市住房价格会出现不同程度的上涨。

　　六、人民币汇率总体呈现小幅向下 汇率波动有所加大

　　在2015年“8•11汇改”之前，人民币对美元汇率中间价大致在6.11至6.17区间内，波动幅度较小。人民币“汇改”当日人民币一次性贬值2%，此后汇率中间价在6.3至6.4区间内波动。11月末受人民币加入SDR消息影响，人民币再次出现明显贬值。截至2015年末，汇率中间价维持在6.48附近，较年初贬值近6%。2016年年初，人民币汇率继续小幅走低，前2个月汇率中间价维持在6.50左右。

　　在全球经济增速疲软，美元升值预期以及我国对外贸易下降等因素的影响下，2016年人民币汇率总体呈现小幅向下走势，汇率波动的频率和幅度将会有所加大。首先，受美元走强及世界主要发达经济体货币政策分化影响，全球范围息差或将扩大，大部分新兴经济体面临货币贬值和资本流出问题，在这种情况下人民币存在一定贬值压力。其次，由于我国经济增速放缓，短期内外贸出口遇到较大的困难而下降，使得国际炒家做空人民币情绪增加。而我国央行为保持人民币汇率稳定，在离岸市场与国际做空人民币炒家的较量将加剧，这也会导致人民币汇率波动加大。第三，随着人民币国际化进程不断加快，央行将有意提高人民币汇率中间价波动幅度，使得人民币汇率波动较以往更大。

　　但是，人民币汇率不存在持续大幅度贬值基础。首先，我国目前居民消费价格总水平基本稳定，涨幅保持小幅温和上涨，2015年仅上涨1.4%，与美日欧2%通胀目标相比处于较低水平，这有利于保持人民币币值稳定。其次，我国当前外汇储备充裕，有能力应对市场投机力量，并保持人民币汇率在合理均衡水平的基本稳定。最后，从贸易收支角度看，2015年中国经常账户货物贸易顺差近6000亿美元，表明我国并不需要通过竞争性贬值扩大对外贸易量。

　　七、资金价格将呈现下降走势

　　近两年我国资金价格呈现明显的下降走势。表现之一是银行存贷款利率降至近10年来最低点。2014年11月以来，经过6次降息，银行1年期存贷款基准利率分别由3.00%、6.15%降至1.50%、4.75%，5年以上中长期贷款利率由6.55%降至4.90%，分别累计下降1.5、和1.65个百分点，为2005年以来最低点。表现之二是P2P网贷、民间借贷利率呈明显下降趋势。截至2015年12月31日，全国P2P网贷平均综合利率降至11.09%，比当年初下降31.20%；2016年1月进一步降至10.81%，比去年同期下降24.93%。从温州民间借贷综合利率走势来看，2015年12月降至18.65%，比当年1月下降5.76%；2016年2月，继续降至18.61%，比去年同期下降4.86%。表现之三是银行间同业拆借利率全面下跌。2015年末隔夜、7天期、14天期、1月期利率分别为1.99%、2.36%、2.95%、3.00%，分别比当年初下降45.30%、51.77%、49.14%、46.67%；2016年2月，上述品种利率分别为1.99%、2.35%、2.65%、2.93%，分别比去年同期下降35.39%、48.35%、45.13%、42.09%。

　　从未来发展趋势来看，资金价格仍将呈下降趋势。首先，实体经济对货币信贷资金的需求下降。近年来我国经济增长逐步放缓，企业对经济增长信心不足，企业经营环境恶化，投资预期收益下降，因此投资意愿不强，对资金需求不旺。其次，货币供给增长相对较快。2015年以来，央行多次降准并加大公开市场操作力度，2016年2月末M2、M1余额分别为142.46万亿元、39.25万亿元，同比分别增长13.3%、17.4%，增速分别比上年同期加快0.8、11.8个百分点。第三，工业品出厂价格持续下降，经济增长下行压力增大的客观环境也将为资金价格的下降提供基础条件。

　　八、劳动力价格上涨的幅度会有所减缓

　　前几年，我国农村有效剩余劳动力持续减少，以农民工为主体的普通劳动力供求关系发生转折性变化，劳动年龄人口占比降低，导致整个社会的劳动力价格持续较快上涨。2011-2014年，我国城镇单位就业人员年工资增幅分别为26.8%、18.3%、31.2%和10.4%；农民工月收入增速分别为21.2%、11.8%、13.9%和9.8%，远远超过同期GDP的增速。但从趋势上看，2014年劳动力价格涨幅已经出现明显的回落，2015年由于经济增长速度持续下降，企业经济效益减少，劳动力工资涨幅继续回落，2015年农民工月收入比上年增长7.2%，增幅比上年下降2.6个百分点。

　　从发展趋势来看，2016年我国劳动力价格涨幅将会趋缓。首先，PPI价格长时间持续下降，国民经济增速减缓，企业利润增幅减小，亏损增加，破产、倒闭现象增多，导致劳动力需求和劳动力收入增幅有所减少。据统计，2015年全年规模以上工业企业利润总额比2014年下降2.3%，其中主营活动利润下降4.5%，用工较多的采矿、水泥、电解铝、造船等行业利润降幅更大。其次，国家以钢铁和煤炭行业作为切入点，加快关闭、出售和合并步伐，推动去产能、去库存，推进供应侧结构性改革，化解产能过剩矛盾，职工下岗现象增多，导致就业难度增加。初步测算，今年仅煤炭和钢铁行业分流安置人员就将达到180万。同时，随着制造业转型升级深化以及普通劳动力价格持续几年上涨，珠三角等发达地区机器人(58.000, 2.40, 4.32%)取代部分人工现象增多，将进一步减少用工需求。就业岗位的减少将抑制劳动力价格的上涨幅度。

　　总体上看，2016年我国价格变化总体形势好于去年，主要表现是CPI涨幅略有扩大、PPI降幅有所减小、通缩压力减轻。但是价格下降的累计幅度仍在增加，价格下降的商品范围仍在拓展，价格运行的不确定性和波动加大。这种价格运行格局对企业生产经营和经济运行的负面影响有可能继续扩大，主要是企业停工、停产、倒闭的压力增大，企业利润增长和普通劳动者收入增长更加困难。同时，价格运行的不确定性和波动性将使价格调控的难度加大，产生的风险概率增加。因此，我们既要看到价格运行好的一面，也要看到价格运行中潜在的问题和风险，特别是对当前价格运行中的潜在问题和风险要高度关注。